【一米微研】探索房地产企业转型“轻资产模式” 一米观点： 过去那种高额投资拿地、迅速转化成销售的传统重资产模式，如今可能使房企面临更大的资金和运营压力。在此背景下，不少企业开始尝试向轻资产模式转型。一方面与传统金融机构积极合作，探索REITS(房地产基金)之路再次成为市场关注热点；另一方面与逐渐崛起的互联网金融碰撞融合，共同演绎房地产众筹的时代神话，探索轻资产模式。在此背景下，这条轻资产的道路到底该怎么走？请大家跟随小编一起来了解一下吧！更多资讯请关注一米好地官方微信。来源：一米好地根据网络内容采编 翻版必究房企路在何方2014年，万科在考察了铁狮门的房地产基金模式后，选择小股操盘和内部跟投方式作为新的房地产开发模式。与传统房地产开发业务相比，铁狮门的房地产基金不仅收益率更高，风险也相对较低。当行业开始显露下行迹象，这种模式吸引了很多房地产企业，并成为转型方向的选择之一。由此，部分开发商纷纷预测，房地产转型正在遭遇转折点，中国房地产企业探索轻资产模式之路正式亮相。然而，房地产的轻资产方向能轻易达成吗？轻资产优势此前，经济学家马光远曾提出了一个观点：房地产交易量和货币供应已经陷入“囚徒困境”。由于货币政策已经没有太多的调整空间，整个市场的预期都不会发生逆转。雪上加霜的是，随着理财产品、货币基金等金融产品的发展，很多三、四线城市房价上涨步伐放缓甚至停止，使得资金投资房地产的冲动有所降低。而随着人民币跨境结算、资本项目的开放，甚至是年初提出的“走出去“战略，很多人能更容易地选择投资国外资产，包括到国外买房，这些因素都大大减少了流入中国楼市的资金。由此，一米好地大胆预言，房地产开发模式的调整已经势在必行。能有更高收益、更低风险的轻资产模式无疑成为企业的首选。存在问题但是，地产开发阶段需要的资金投入巨大，轻资产模式要怎么落地生根蓬勃发展呢？通过小股操盘，投入的自有资金少一些，但总的开发资金投入并未减少。这真的就是“轻资产模式”应有的定义么？由此，业界也在谋求如何利用购房者的购买资金，以开发资金众筹方式发展房地产项目。即在房屋开发之前，先通过金融产品的销售锁定目标客群，最大限度降低项目开发的投融资风险，并锁定收益。然后再根据这些客户，寻找有兴趣的金融投资者，由后者提供一部分资金。房产众筹成热点事实上，目前中国已有众多房地产企业与众筹平台联手，向市场推出众筹产品，除扩大房企原有的推广宣传渠道以外，众筹方式可以实现在销售之前，通过让目标购房者购买众筹产品的办法为开发商蓄客，锁定客户，锁定开发周期，能帮助开发商降低建造项目的融资成本、销售成本，以及规避各种房地产开发风险，最终通过成本的控制，降低销售价格，真正实现降房价的目标。很多从业者相信，房地产众筹的未来的发展趋势不容小觑，这不仅可以一劳永逸地解决开发资金的需求，而且真正实现了房地产开发、经营的低风险。 机遇和挑战并存但是，在中国目前的形式下，以中国商用物业作为标的探索众筹模式存在一些难点。一是开发商的身份问题，一旦开发商开始由资金的主要投入者转变为房地产项目的代建或者管理者，对项目本身的约束力有可能会下降，最终导致产品无法按时竣工，或者出现产品质量问题；二是有可能会存在分配问题以及流动性。因为房地产产品和金融产品相比，标准化程度要弱很多；三是目前中国房地产众筹市场尚存在发展初期，起步较晚。海外成熟模式助力房地产发展在海外成熟市场上，房地产在发展的起步阶段已经与金融密切配合，比如美国的开发商都以轻资产模式为主，房地产基金在行业内占主导角色。房产众筹模式也已经经历了重重考验，以大家熟悉的美国realty mogul 为例，RealtyMogul商业模式简单地说来就是，每一个众筹房源会设定一个众筹资金目标，投资人投资的资金按房源估值获得相应比例的价值，也就是房屋的产权。比如每个投资人投资二十分之一的物业，持有相同比例的产权。毫无疑问，众筹模式低门槛、灵活性强，提供给投资者更多的创意空间，其平民化的特性使其得到广泛关注，参与者的热情高涨。2014年12月，一米好地推出的实验项目“澳洲墨尔本108云端之城”项目已经顺利收尾，投资人遍布世界各地，从目前的数据来看，标的公寓已经开始加价销售，预计2年后认筹者出售房产，还能获得大约11% 的价差收益。与国内的房地产众筹平台相比，一米好地的优势在于目标清晰，定位在高质量的澳洲地产项目，并聘请专业的第三方专业机构操刀，设计投资结构。虽然，海外众筹推出之后曾一度被业界看空，主要是考虑国内投资产品繁多，投资人选择范围广泛，就收益率来看，海外众筹产品相对而言可能不是一个高收益的产品，但确是国内中小投资人参与海外投资的最有效途径。来源：一米好地根据网络内容采编 翻版必究想了解更多海外地产投资信息，快快关注一米好地吧！我们将持续努力，为您提供最前沿的资讯，最到位的点评，更多海外地产信息，尽在一米好地！微信号：一米好地房产众筹网址：http://www.yimihaodi.com联系方式：[email protected]